املاک صدف خاوران

در صورت وجود چه شرایطی می توانیم برای صدور دستور تخلیه اقدام نماییم 

تخلیه اماکن تجاری یا مسکونی پس از پایان مدت قرارداد در صورت عدم تمدید آن یا عدم توافق میان طرفین امری است که می بایست واقع شود، اما گاهی پیش می آید که مستأجرین بنا به دلایل مختلف و بعضاً واهی از انجام این کار خودداری می‌کنند. این دلایل گاهی ممکن است کاملاً شخصی باشد همچون آن که مستأجر اعلام کند محل مناسبی برای جا به جایی پیدا نکرده است یا می‌تواند ادعای اختلاف در مندرجات قرارداد باشد مثل آن که ادعا کند تاریخ تخلیه به اشتباه ذکر شده و یا مالک مبلغ ودیعه را پرداخت نکرده است و مواردی از این قبیل. در هر حال پس از بروز اختلاف موجرین (کسی که ملک را اجاره داده است) برای بدست آوردن حق خود ناچار خواهند بود از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند. دعاوی تخلیه یکی از پرتکرارترین دعاوی مطرح در مراجع ذی‌صلاح قضایی می باشد و روابط میان موجرین و مستأجرین نیز در طول تاریخ بسیار پیچیده بوده و قانون گذار را مجبور نموده تا مبحث اجاره را در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، 1362 و 1376 تصویب نماید. موجرین به دو شکل مختلف که عبارت است از حکم تخلیه و دستور تخلیه می توانند اقدام قضایی نمایند و ما در این مقاله به بررسی این موارد خواهیم پرداخت.

آیا می دانید مالکان در چه صورتی می توانند سریع ملک خود را که درتصرف مستأجر است، تخلیه نمایند؟

برای تخلیه فوری ملک به شرایط ذیل توجه فرمایید:
قرار داد اجاره غیر رسمی ( یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) حال این قرار داد توسط موجر و مستاجر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده باشد یا توسط دفاتر آژانس املاک ( بنگاه های املاک) تنظیم شده باشد، در این صورت فرقی نمی کند، اما حتماً باید در انتها ی آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

(املاک صدف خاوران)

مستاجر

۱- مدت اجاره منقضی شده باشد.
۲- یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.
۳- یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد.
۴- یا محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد. و یا به هر علت دیگر…

در این صورت موجر می تواند در عریضه خود ( دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته ی خود را دستور تخلیه بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر می شود . شایان ذکر است اگر تقاضای حکم کند، حکم تخلیه صادر می شود که با صدور این حکم با مهلت ۲۰ روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می شود. و پس از طی مدت طولانی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدوراجراییه کند. و در اجراییه ی باز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود. چنانچه اعتراض به اجراییه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد.

اجرای دستور تخلیه توسط چه مرجعی می باشد؟

توسط کلانتری انجام می شود. به این ترتیب که هرگاه دستور تخلیه صادر و به مستاجر ابلاغ گردید، در صورتی که مستاجر از اجرای دستور استنکاف کند، مرجع قضایی به کلانتری محل ابلاغ می کند که در این مورد اقدام نماید و کلانتری محل نیز مکلف به اجرای دستور مقام قضایی می باشد.

مراحل گرفتن حکم تخلیه و نحوه اجرای حکم تخلیه

دادخواست و یا درخواست تخلیه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و در صورتی که دعوا راجع به اموال عمومی و دولتی نباشد در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارد.
در خصوص تخلیه غیرفوری قاضی شورای حل اختلاف بعد از تعیین وقت رسیدگی به صدور حکم تخلیه می پردازد و پس از قطعی شدن حکم، امکان اجرای آن پس از صدور اجرائیه از طریق واحد اجرا توسط ماموران کلانتری وجود خواهد داشت.
در خصوص تخلیه فوری اگر تمام شرایط مقرره قانونی وجود داشته باشد دستور تخلیه صادر می گردد و به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر سه روز فرصت خواهد داشت تا جهت تخلیه اقدام نماید. اگر مستاجر به هر دلیلی امکان تخلیه نداشته باشد فقط برای یکبار می تواند تقاضای مهلت کند و مقام قضایی برای یک نوبت یکماهه به او فرصت خواهد داد.

وکیل برای تخلیه فوری ملک و دستور تخلیه

دعوای تخلیه یا تخلیه ید، خاص موردی است که فردی با رضایت و اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است. یعنی شروع تصرف متصرف با رضایت مالک بوده است (مثل قرارداد اجاره یا صلح منافع یا اباحه منفعت) البته بارزترین و فراگیرترین مصداق دعوای تخلیه، عقد اجاره است.در این فرض با وجود شرایط لازم صرفنظر از اینکه مورد اجاره برای سکونت اجاره داده شده یا برای کسب و پیشه، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه ید بنماید.در تعابیر عامیانه به دعوای تخلیه ید ، تخلیه هم گفته میشود.در ادامه ضمن پرداختن به نکات مهم دستور تخلیه و تخلیه فوری به نمونه یک دادخواست تخلیه میپردازیم.

_{^{نکات مهم درخواست تخلیه فوری (دستور تخلیه)}}

1- رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری در صلاحیت شورای حل اختلاف است. 

2- صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه خاص موردی است که قرارداد اجاره عادی باشد و امضای دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد و قرارداد کتبی باشد و مدت و مبلغ در قرارداد ذکر شده باشد. به عبارت دیگر برای تقاضای دستور تخلیه چند شرط باید موجود باشد که این شروط عبارتند از : 

الف: قرارداد اجاره کتبی باشد.

ب: در قرارداد مدت ذکر باشد.

ج: در قرارداد مبلغ ذکر شده باشد.

د: در قرارداد حداقل امضای دو شاهد وجود داشته باشد. 

هـ: مدت قرارداد پایان یافته باشد.

3- در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی باشد، مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه در خصوص تخلیه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است. 

4- دستور تخلیه با اجاره نامه عادی فقط خاص موردی است که محل، برای سکونت اجاره داده شده باشد و شورای حل اختلاف در هیچ فرضی صالح به رسیدگی به درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه امکان تجاری نیست.

5- دعوای دستور تخلیه یا به عبارت بهتر، درخواست دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی در مراجع یاد شده ندارد و بدون حضور طرفین و با وجود شرایط مرجع مربوط اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند. 

6- شورای حل اختلاف و مرجع صدور دستور تخلیه دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری و حساب معرفی شده از سوی مرجع صدور دستور تخلیه را نیز میدهد.

7- مستاجر، مطابق شرایط و به کیفیتی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است تا دو بار حداکثر به مدت 20 روز میتواند مهلت بگیرد.

8- تقاضای دستور تخلیه به موجب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود از جمله دعاوی غیر مالی است.

9- اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خود باشد می تواند در این خصوص مستقلاً طرح دعوا نموده و مبلغ پول پیش واریز شده در صندوق دادگستری ضمن اجرای دستور تخلیه را توقیف کند. 

امکان صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه در املاک مشاعی

ملک مشاع ملکی است که در آن دو یا چند نفر در جزء جزء ملک سهم دارند و در واقع ملک بین چند نفر مشترک است که در حقوق به چنین حالتی اشاعه می‌گویند. حال فرض کنیم دو شریک هر یک 3 دانگ از ملکی را در اختیار دارند و با توافق بین خود ملک را به دیگری اجاره می‌دهند. بعد از مدتی مستأجر اجاره یکی از شرکا را پس از گذشت 3 ماه پرداخت نمی‌کند و این شریک در صدد درخواست حکم تخلیه برمی آید. اگر در نظر بگیریم شریک دیگر با مستأجر سازش دارد، در این صورت حکم صحیح چه خواهد بود؟ از آنجایی که هر یک از شرکا در کل ملک مشاع دارای حق هستند، هیچ شریکی بدون اجازه سایر شرکا حق تصرف ملک را ندارد، نتیجه این امر آن است که هریک از شرکا می توانند تخلیه ملک مستاجره را تقاضا نمایند.

تفاوت حکم تخلیه فوری مستاجر با دستور تخلیه

همان‌طور که اشاره کردیم موجر زمانی می‌تواند به ارسال دستور تخلیه اقدام کند که رابطه‌اش با مستاجر براساس قوانین اعمال شده در سال ۵۶ و ۷۶ باشد و حتی اگر یکی از موارد ذکر شده در این قانون درست نباشد، مجبور است که راه پیچیده‌تری را بپیماید. در واقع، در چنین شرایطی نیاز به دادرسی هست و دادگاه پس از تحقیقات لازم به صدور حکم تخلیه اقدام می‌کند. طبیعتا در چنین شرایطی تحویل ملک به موجر حدود ۸ ماه تا ۱ سال زمان می‌برد و کار عاقلانه‌تر اینست که موجر از یک وکیل پایه ۱ دادگستری برای پیشرفت سریع کارها کمک بگیرد.

مستاجر باید هزینه‌ی مدت زمانی را که بدون رضایت موجر در ملک وی سپری کرده است، بپردازد. این هزینه همان مبلغی است که طرفین برای آن توافق می‌کنند. اما اگر در میزان آن توافق نکنند، می‌توانند به کارشناس رسمی دادگستری رجوع کنند تا در مورد آن اظهارنظر ‌کند و میزان آن را تعیین نماید.

حکم تخلیه فوری مستاجر بدون قرارداد

تمام مواردی که مطرح شد، برای زمانی کاربرد دارند که قرارداد یا مدارکی در دست باشد. اما در بسیاری از مواردی که چنین مشکلاتی به وجود می‌آید، هیچ مدرکی در دست موجر نیست. در چنین شرایطی موجر باید با در دست داشتن مدارکی که مالکیت او را اثبات می‌کنند، برای خلع ید اقدام کند.
خلع ید به معنی پایان دادن به تصرف غیرمجاز متصرف گفته می‌شود که مالک با استفاده از این دادخواست از دادگاه می‌خواهد تا ملک او را از متصرف دریافت کرده و به وی تحویل دهند.

اگر مالک برای اثبات مالکیت خود مدرکی در دست نداشته باشد، ابتدا باید ادعای مالکیت خود را ثابت کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت برای خلع ید در دادگاه اقدام کند.

اگر مالک برای تحویل ملک اقدام نکرد چه اتفاقی می‌افتد؟

در اغلب موارد مستاجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند، اما در برخی از موارد نیز مالک از تحویل ملک خود سر باز می‌زند. از آن‌جایی‌که مستاجر به تعداد روزهایی که بعد از اتمام قرارداد اجاره در آن ملک زندگی کرده باید هزینه پرداخت کند، بنابراین، باید به دادگاه مراجعه کرده، درخواست “تامین دلیل” کرده و کلید را به دادگاه تحویل می‌دهد تا متحمل جریمه‌ نشود.

همچنین اگر مستاجر در ابتدای تنظیم قرارداد مبلغی را به عنوان رهن به مالک پرداخت کرده و اکنون مالک آن را پس نمی‌دهد، می‌تواند درخواست خسارت تاخیر تادیه کند و حکم جلب یا توقیف اموال و املاک او را دریافت کند.

حکم تخلیه فوری مستاجر در زمان کرونا

ستاد مبارزه ملی با کرونا طی ماه‌هایی که درگیر کرونا بوده‌ایم تاکنون چند مصوبه در حمایت از مستاجران ارائه کرده است که براساس این مصوبه‌ها سقف افزایش اجاره‌بها ۲۵٪ در تهران، ۲۰٪ در کلانشهرها و ۱۵٪ در سایر بخش‌های کشور اعلام شد، هم‌چنین قراردادها تمدید شدند و شوراهای حل اختلاف به صدور حکم تخلیه نمی‌پردازند.

در شرایط فعلی که سراسر دنیا با شرایط بحرانی روبرو است، روز به روز با مصوبه‌های جدید در خصوص بهبود شرایط هستیم، بنابراین درصورتی که با مشکلی در این زمینه مواجه شدید، حتما با یک وکیل پایه ۱ دادگستری در میان بگذارید و برای حل مشکل از وی راهنمایی بگیرید.

شهرک خاوران مشاور املاک صدف خاوران 

بهترین مشاور در منطقه 9 تبریز