مفهوم مشاع و افزار در بازار مسکن

آیا با مفهوم مشاع و افراز در بازار مسکن آشنا هستید

گاهی خانه‌ها بیش از یک مالک دارند. خانه‌های قدیمی که در بافت فرسوده قرار دارند با سرمایه‌گذاری تبدیل به آپارتمان می‌شوند. در این حالت مالک و سرمایه‌گذار هر دو ملک شریک هستند و آپارتمان حداقل دو مالک دارد، که در این حالت مالک و سازنده برای تفکیک سند مشاع اقدام می‌کنند. بحث ملک مشاعی در سهم‌الارث نمود بیشتری دارد. به عنوان مثال خانه‌ای به الارث می‌رسد و هر کدام ار وراث سهمی از خانه دارند، در این حالت ملک مشاع است و خرید و فروش با شرایط خاصی صورت می‌گیرد. در این مقاله نحوه تفکیک سند رسمی مشاع و تبدیل آن سند شش دانگ را توضیح داده‌ایم.

مشاور املاک صدف خاوران . شهرک خاوران

معنی ملک مشاع

معنی مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم ناکرده می باشد. این لغت بیشتر در خصوص زمین و ملک استفاده می‌شود. در اصطلاح حقوقی معنی مشاع به ملک یا مالی برمی‌گردد که مشترک بین دو یا چند نفر میباشد و سهم آن‌ها را در خارج نتوان تمیز داد، مثل خانه‌ای که به دو برادر ارث رسیده و هر یک از آن‌ها مالک نصف مشاع خانهمی باشند.
استفاده از ملک برای هر دو نفر به عنوان مالک امکان‌پذیر هست و تصمیماتی که روی ملک در نظرگرفته است باید در تایید هر دو نفر باشد. به این معنا که هر دو نفر حق دخل و تصرف در مال را درصورت رضایت دیگری دارد.

معنی مال مفروز

مفروز در لغت‌نامه قابل بخش کردن معنی می باشد. مال مفروز، مالی است که قابل تقسیم است و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز در نظر گرفته شود. ملک مشاع نیز در مقابل ملک مفروز معنی دار می شود به ملکی که تقسیم نشده و از حیث قانونی دارای چند مالک می باشد.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع به علت وجود مالکین زیاد می‌تواند سخت باشد. همچنین احتمال زیاد دارد قیمت ملکی که به صورت مشاع و دارای مالکین زیادی است به نسبت ملک مفروز (یک مالک) پایین‌تر از قیمت واقعی مال محاسبه انجام شود. تقسیم و فروش ملک مشاع تنها با حضور تمام مالکین و رضایت ایشان صورت می گیرد.
در صورتی که یکی از مالکین هنوز به سن قانونی نرسیده باشد. و از سلامت عقل کامل برخوردار نباشد یا تحت هر شرایطی غایب باشد، برای فروش ملک نیاز به رای صادره از دادگاهی عادل انجام می گیرد.
هنگامی که مالکین در خصوص شراکت یا تقسیم ملک دچار اختلاف باشند، احتیاج است. تا ملک را از اشاعه درآورند و به سهم خود را به صورت ملک مفروز مشخص کنند. برای این کار نیاز می باشد تا تمام شرکاء در خصوص مفروز نمودن مال به توافق با هم برسند. تمامی شرایط ذکر شده در بالا برای فروش ملک مشاع در خصوص افراز و تقسیم آن نیز موجود می باشد.

انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک

مطابق ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده‌اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می‌شود.

انتقال سند ملک مشاع بعد از ثبت ملک

ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع  در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می‌شود. مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هریک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید. همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می‌شود.

نحوه افراز ملک مشاع و تبدیل آن به مال مفروز

در خصوص ملک مشاع، امکان افراز آن برای یک ملک با یک سند مشخص وجود ندارد و تنها می‌توان با مشخص کردن قدرالسهم افراد، اقدام به فروش و تفکیک مال نمود.
اما در خصوص زمین‌های مشاع برای افراز مال و تبدیل آن به ملک مفروز باید اقدامات لازم در اداره ثبت انجام شود. پس از آن یک صورت‌جلسه مبنی بر مساحت مال مفروز که به تفکیک مشخص شده است در اختیار مالکین قرار می‌گیرد.
صورت‌جلسه تفکیک مال، به منظور انتقال سند مشاعی، تفکیک آن بر اساس مال مفروز و صدور سند مالکیت مفروزی است. پس از بررسی صورت‌جلسه، تقسیم‌نامه تنظیم خواهد شد. اگر هر کدام از موارد ذکر شده ناقص باشد، سند تفکیکی از اعتبار خود ساقط خواهد شد.
به عنوان مثال پس از تفکیک یک ملک مشاع به سه قسمت مال مفروز نیاز است تا سند اولیه ملک مشاع و مفروز باطل شود، در صورتی که سند اولیه ملک مشاع و مفروز ابطال نشود این افراز از اعتبار ساقط می‌شود.

سند تک برگی ملک مشاع

در مقاله‌های قبل به طور مفصل در مورد سند ملک تک برگی صحبت کردیم و مراحل دریافت آن را توضیح دادیم. همچنین گفتیم اگر یک ملک دارای چندین مالک باشد، هر یک از مالکین می‌توانند اقدام به دریافت سند ملک تک برگی نمایند. بنابراین هر یک از مالکین یک ملک اگر به اندازه ۱/۱۰ دانگ در ملک سهیم باشند، می‌توانند سند تک برگی مجزا برای اثبات مالکیت داشته باشند.

اگر ملک مشاع دارای سند منگوله‌دار قدیمی است، هر یک از مالکین بعد از افراز و تفکیک ملک مشاع می‌توانند، سند مجزای تک برگی دریافت کنند. ممکن است خانه چند طبقه‌ای و دارای چند مالک باشد، اما سند ملک به صورت مشاعی باشد. در این حالت هر یک از مالکین می‌توانند برای گرفتن سند شش دانگ اقدام کنند.

برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، ملک باید قابل افراز باشد، یعنی متراژ آن به اندازه‌ای باشد که به صورت استاندارد به واحد و یا طبقه تقسیم کرد. برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ باید ابتدا با مدارک اولیه شامل سند مالکیت، کارت شناسایی، عوارض شهرداری، فیش آب، برق و گاز به اداره ثبت مراجعه کرد و درخواست تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ داد.

در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ شهرداری نیز باید اعلام رضایت کند، بنابراین اداره ثبت درخواست افراز ملک را با شهرداری در میان می‌گذارد و در صورت بررسی و موافقت شهرداری، اداراه ثبت اجازه افراز ملک و تبدیل سند مشاع به شش دانگ را صادر می‌کند.

برای تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ، اداره ثبت تقسیم‌نامه‌ای برای متراژ ملک و تقسیم واحدها می‌نویسد و به مالک ارائه می‌دهد. بعد از مشخص شدن تعداد واحد و طبقات از سوی اداره ثیت، مالکین باید برای گرفتن سند شش دانگ واحدهای خود به این اداره مراجعه کنند. در مطالب گذشته اشاره کردیم که اسناد مالکیت از سال ۹۰ به بعد به صورت تک برگ است. بنابراین چنانچه سند مشاع به صورت منگوله‌دار باشد، در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ، سند تک برگی صادر می‌شود.

همچنین در صورتی که ملک قابل تبدیل به چند سند شش دانگ نباشد، برای هر مالک سند تک برگ صادر می‌شود که در آن سهم فرد از ملک را مشخص شده است.

نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت

جهت انجام افراز ملک مشاع هریک از شرکا می توانند درخواستی مبنی بر افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهند که پس از آن واحد ثبتی مربوطه درخواست افراز را به نماینده ثبت ارجاع می دهد سپس نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی ملک مزبور به اظهارنظر درخصوص پرونده از حیث صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند مالکیت معارض می پردازد و سپس پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند و اگر ملک دارای سند معارض نباشد و عملیات ثبتی آن خاتمه یافته و یا در دفتر املاک ثبت شده باشد پرونده به نقشه بردار جهت ترسیم نقشه ملک با حضور در محل و بعد از دعوت متقاضی و شرکا می پردازد سپس مسئول واحد ثبتی با بررسی صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی نسبت به رد یا قبول افراز اقدام می کند که این تصمیم به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ می گردد و هریک از آنها  می توانند ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ به این تصمیم در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نمایند و پس از اینکه مراحل اعتراض به پایان رسید متقاضی افراز می تواند درخواست صدور سند مالکیت نماید و پس از آن سند مالکیت صادر خواهد شد. 

ملک مشاع غیر قابل افراز

در صورتی که یک ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد، غیر قابل افراز تلقی می‌شود. در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، یک گواهینامه مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی افراز داده می‌شود. این شخص می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک لازم مانند تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی مالکین، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید.

جمع‌بندی

• ملک مشاع به مالی گفته می‌شود که همه شرکا به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف داشته باشند.
• معنی مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم ناکرده است. این لغت بیشتر در خصوص زمین و ملک استفاده می‌شود.
• مال مفروز، مالی است که قابل تقسیم باشد و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز باشد.
• تقسیم و فروش ملک مشاع تنها با حضور تمام مالکین و رضایت ایشان امکان‌پذیر است.
• هنگامی که هنگام افراز یا فروش ملک مشاع، شرکا به توافق نرسند و نتوانند افراز ملک را میان خود مشخص کنند، نیاز است تا از طریق یک دادگاه عادل اقدام به این امر نمایند.

 مشاور املاک صدف خاوران . شهرک خاوران .